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Risikoaufschläge im Zinstief

Das nach wie vor niedrige Zinsniveau bietet Unternehmern günstige Finanzierungsmöglichkeiten beim Kauf oder Bau einer Immobilie. Doch Obacht: Gewerbetreibende können meist nicht mit ähnlich guten Konditionen rechnen wie private Bauherren.

Je nach Kreditgeber kommen nämlich unterschiedlich hohe Risikokosten hinzu. Dies wiederum liegt vor allem an den häufig gemischt genutzten Immobilien als Miet- und Gewerbeobjekte und der damit eventuell verbundenen Unsicherheit über die langfristige wirtschaftliche Situation des Gewerbeteils sowie an der Höhe des vorhandenen Eigenkapitals. Außerdem ist die Risikoprüfung derartiger Objekte meist umfangreicher als bei der herkömmlichen Finanzierung eines Ein- oder Mehrfamilienhauses, so dass auch hier mit einer zusätzlichen Gebühr gerechnet werden muss.

Tilgungsvariante festlegen

Vor diesem Hintergrund ist es also wichtig, dass sich kauf- oder bauinteressierte Unternehmer bei den Angeboten nicht nur auf ihre Hausbank konzentrieren, sondern mit verschiedenen Kreditgebern reden. Vorher sollte mit dem Steuerberater geklärt werden, ob sich zur jeweiligen Finanzierung die übliche Tilgungsvariante mit einer jährlich gleich bleibenden Zins- und Tilgungshöhe ("Annuität") und mit einer fest vereinbarten monatlichen Tilgungsrate eher eignet als eine Tilgungsaussetzung. Bei dieser Alternative wird der eingesparte Tilgungsbetrag meist in einen Wertpapierfonds oder in eine Renten- oder Kapitalversicherung eingezahlt. Hier dominiert jedoch das Prinzip "Hoffnung", da sich das auf diesem Weg angesparte Kapital einschließlich der erwarteten Überschüsse und Zinserträge derart günstig entwickeln muss, so dass es später zu einer vollständigen Rückzahlung des Immobiliendarlehens ausreicht. Gerade die heutige Situation der akuten Finanzkrise zeigt jedoch in aller Deutlichkeit, wie schnell sich Anleger und Sparer von in der Vergangenheit prognostizierten Erträgen verabschieden müssen. Die Entscheidung für eine der dargestellten Tilgungsvarianten sollte also sehr sorgfältig vorbereitet und vor allem nicht ausschließlich unter steuerlichen Gesichtspunkten bezüglich einer möglichen Absetzbarkeit der Kreditzinsen getroffen werden.

Wichtige Eigenkapitalhöhe

Ebenso bedeutsam und für die Höhe des effektiven Zinssatzes mitentscheidend ist die Eigenkapitalquote: Je mehr Eigenkapital aufgebracht werden kann, umso mehr Spielräume ergeben sich naturgemäß bei der Festsetzung der Zinshöhe. Nahezu ideal ist ein Eigenkapitalanteil von mindestens 80 Prozent des Kaufpreises beziehungsweise der Gesamtkosten des Gebäudes einschließlich des Grundstücks. Da aber die Kosten gewerblicher oder gemischt genutzter Immobilien relativ schnell die Millionengrenze übersteigen, sind Finanzierungen natürlich auch mit einem geringeren Eigenkapital möglich. Allerdings muss der zukünftige Eigentümer dann mit dem bereits erwähnten Risikoaufschlag im Zinssatz rechnen, der je nach Anbieter etwa zwischen einem halben und einem Prozent liegt. Letztlich orientiert sich das finanzierende Kreditinstitut, eine akzeptable wirtschaftliche Situation des Unternehmers beziehungsweise des Betriebes vorausgesetzt, vor allem an der Werthaltigkeit der Sicherheit.

Bei einer Immobilie ist das in aller Regel eine Grundschuld an "rangerster" Stelle. So wird weitgehend sichergestellt, dass bei einer möglichen Zwangsverwertung der Immobilie das so abgesicherte Kreditinstitut zu seinem Geld kommt. Wenn jedoch durch eine eher geringe Eigenkapitalhöhe eine zusätzliche Finanzierung erforderlich ist, wird es durch das damit verbundene erweiterte Risiko regelmäßig teurer. Gelingt es dem Kreditnehmer aber, diese so fast zwangsläufig entstehende "Sicherheitenlücke" beispielsweise durch eine zusätzliche Absicherung wie einer werthaltigen Bürgschaft oder einer zusätzlichen Grundschuld auf einer anderen Immobilie zu schließen, steigt der Verhandlungsspielraum des Käufers oder Bauherrn beim Zinssatz erneut. Er sollte diesen Verhandlungsspielraum allerdings auch offensiv nutzen und sich verdeutlichen, dass die Qualität einer Kreditsicherheit heute vielfach wichtiger ist als noch vor wenigen Jahren.

Beleihungswert und -grenze

Die folgenden Fachausdrücke sollte jeder Unternehmer kennen: Bezeichnet der Beleihungswert den vorsichtig ermittelten Verkehrs- oder Veräußerungswert des jeweiligen Finanzierungsobjektes, geht es bei der Beleihungsgrenze um einen zusätzlichen Sicherheitsabschlag vom Beleihungswert. Bei gewerblichen Immobilien beträgt er je nach Bankinstitut etwa 20 bis 30 Prozent. Bei einem Beleihungswert von etwa 400.000 Euro und einem 30-prozentigen Sicherheitsabschlag wäre der Kreditgeber zunächst also bereit, 280.000 Euro zu finanzieren. Besteht weiterer Kreditbedarf, wird es bei den Zinsen meist teurer. Es sei denn, dass wie erwähnt andere werthaltige Sicherheiten zur Verfügung gestellt werden können.

Nochmals zum Beleihungswert: Auch hier kann es durchaus zu unterschiedlichen Einschätzungen zwischen Bank und Unternehmer kommen, wenn das Kreditinstitut nicht bereit ist, den Kaufpreis oder die Bau- und Grundstückskosten mit dem aus Sicht des Kreditgebers erzielbaren Verkehrswert gleichzusetzen und den Beleihungswert entsprechend verringert. Möglicherweise können dabei aber Wertermittlungen aus den Grundstücksrichtwerten der jeweiligen Gemeinde oder Immobilienbewertungen von Sachverständigen Einfluss nehmen auf die Bank.

Autor: Michael Vetter

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